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2010年3月25日 (木)

土地・建物をめぎる法律問題 第4回

土地・建物をめぐる法律問題 第4回

第3. 建物の賃貸借をめぐる法律問題

1. 敷金・礼金・権利金の性質

 (1) 敷金
     賃貸借契約上の債務を担保するため、賃借人から賃貸人に対し
     て差し入れる一定の金員。賃貸借終了後、建物明け渡しまでの
     債務の一切を担保する。
     解約時には、賃借人の債務を差し引いて、残額が返還れる。

 (2) 礼金 
     賃貸借契約にあたり、賃借人が賃貸人に対し、お礼として支払う
     金員。
     解約時には返還されない。

 (3)権利金
     賃料の一部の前払い、賃借権設定の対価として交付される金員。
     解約時には返還されない。

2. 更新料

  借地借家法上、借家契約に期間を定めがあって、期間が満了した場合
  家主に契約の更新を拒絶する正当な理由がなければ、契約は自動的
  に更新されることになっている。契約時に取り決めがない限り、支払う必
  要はない。
   EX 全額返還を命じた京都地裁の裁判例

3. 家主の交代

  旧家主の契約書、敷金等は新家主が当然に引き継ぐ。

4. 過去時をめぐるトラブル

  (1)敷金特約の問題

     現状回復の程度にかかわらず、敷金の一定割合を差し引く特約。
    民法が定める以上に賃借人に過大な義務を負わせることになり、
    消費者契約法の観点からはきわめて問題がある。
    敷金の大部分を差し引くような特約は、消費者の利益を一方的に
    害する事項そして、消費者契約法10条により、無効と判断される
    ことがある。

  (2)現状回復の意味

     賃借人の住居、使用により発生した建物価値の減少の内、賃借
    人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超える
    ような使用による損耗、毀損を復旧すること。
    ー賃貸住宅の現状回復をめぐるトラブル事例とガイドラインー
      財団法人 不動産適正取引推進機構

    賃借人に現状回復以上の負担を課す特約の要件

     ①特約の必要性があり、暴利的でないこと
     ②契約時に賃借人が通常の現状回復義務を超える修繕等の義務
       を負担するkとについて認識していること
     ③賃借人が特約による義務負担の意志表示

    民法が定める以上に賃借人に過大は義務を負わせることになり、
    消費者契約法の観点からはきわめて問題がある。
    過大な修繕義務を賃借人に負わせるのであれば、消費者の利益を
    一方的に害する条項として、消費者契約法10条により無効と判断
    される。

  (3)賃借人の負担する割合

     現状回復義務があるとしても、その全てを賃借人に負担させること
    はできない。

    ・入居時の建物の状態も考慮にう入れる
    ・賃借する建物である以上、経年劣化・通常損耗は必ず起きる
    ・賃借人は賃料を毎月支払っている。

    入居3年で、現状回復費の30パーセント(古い建物)がら
    50パーセント(新しい建物)
    入居6年程度で、建物の新旧を問わず、現状回復費用の10パーセ
    ントに収斂する。

  (4)悪質は事例
     省略

  以下 第5回に続く

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